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Catégorie : Nadia Antonin
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D'après la Note de conjoncture immobilière des notaires de France publiée en octobre 2019, la France a enregistré 1 020 000 transactions immobilières sur douze mois à fin juillet 2019 soit +7 % sur un an. Ce record de transactions s'étant accompagné d'une hausse de prix vertigineuse, la banque suisse UBS tire la sonnette d'alarme. Ainsi, l'indice UBS Global Real Estate Bubble 2019, dans sa cinquième édition de l'étude annuelle menée par le Chief Investment Office (CIO) d'UBS Wealth Management publiée en septembre 2019, conclut à un risque de bulle ou à une surévaluation notable des marchés immobiliers dans les moitiés des 24 grandes villes retenues dans l'étude dont Paris.

Mais qu'est-ce qu'une bulle immobilière ? Selon la définition de Joseph Stiglitz, une "bulle spéculative" est "un état du marché dans lequel la seule raison pour laquelle le prix est élevé aujourd'hui est que les investisseurs pensent que le prix de vente sera encore plus élevé demain, alors que les facteurs fondamentaux ne semblent pas justifier un tel prix". La détection d'une bulle immobilière revient donc à s'interroger sur le caractère soutenable ou non du niveau des prix immobiliers au regard de ses déterminants fondamentaux.

Après avoir présenté la situation tendue du marché immobilier parisien, nous en analyserons les conséquences au niveau socio-économique. Puis, nous nous interrogerons sur le risque d'une bulle immobilière.

1. La situation tendue du marché immobilier parisien

A. Asymétrie entre l'offre et la demande

Le marché immobilier parisien se caractérise par une grande asymétrie entre l'offre et la demande: les vendeurs sont en effet bien moins nombreux que les acquéreurs potentiels. En conséquence, le marché est à flux tendu et les prix immobiliers sont bien plus élevés à Paris que dans le reste des grandes villes françaises. Les vendeurs proposent des prix très nettement supérieurs à la réalité du marché, au point d'être totalement déconnectées avec le prix que les acquéreurs acceptent aujourd'hui de payer. Ainsi, Paris continue de tirer vers le haut les prix des appartements : +6,4 % sur un an au premier trimestre 2019, après +5,7 % au quatrième trimestre 2018 et +6,2 % au troisième trimestre 2018.

Face à des prix aussi élevés, qui sont les acheteurs potentiels ?

Pour qualifier le marché immobilier parisien, d'aucuns parlent d'un marché de pénurie. La question qui se pose alors consiste à examiner les facteurs qui sont à l'origine de cette pénurie.

B. Un marché de pénurie

Les facteurs qui sont à l'origine de la situation tendue du marché immobilier parisien sont notamment la forte croissance de l'offre "Airbed and Breakfast" (AirBnb) et le pourcentage élevé de logements sociaux.

2. Les conséquences socio-économiques de la situation critique du marché immobilier parisien

A. Les classes moyennes en voie de disparition à Paris

Les classes moyennes disposent de ressources trop élevées pour prétendre au logement social mais trop faibles pour louer ou acquérir dans le secteur libre. La politique de préemption de logements a fait grimper les prix et la capitale est devenue beaucoup trop chère pour les classes moyennes. Ces dernières se trouvent alors évincées et reléguées en zones périurbaines, loin de leur emploi alors que des personnes qui ne travaillent pas ont le privilège d'habiter à Paris grâce à l'obtention de logements sociaux et de nombreuses aides sociales. A cet égard, d'aucuns vont jusqu'à affirmer que "ne peuvent désormais vivre à Paris que les très aisés ou les très aidés". Dans leur ouvrage intitulé "Quitter Paris ? Les classes moyennes entre centres et périphéries", les sociologues et urbanistes Eric Charmes, Lydie Launay et Stéphanie Vermeersch confirment que la capitale voit une part grandissante de sa classe moyenne forcée de s'installer à ses franges.

Ainsi, avec ses 105km2, Paris intra-muros attire des populations aux profils de plus en plus contrastés : les très riches qui s'établissent dans "l'ancien" et les très pauvres qui occupent les logements sociaux. En d'autres termes, Paris se vide à grande vitesse de ses classes moyennes. N'y resteront bientôt que les habitants à hauts revenus et les familles pauvres qui vivotent grâce aux minima sociaux.

B. Pénalisé par le logement, Paris perd de son dynamisme et de son attractivité

La nouvelle configuration de la population parisienne avec une baisse significative des classes moyennes pèse sur le dynamisme de la capitale. Pour bien fonctionner, une ville doit s'appuyer sur une consommation et un investissement forts. A cet égard et pendant des décennies, les classes moyennes ont été à l'origine entre autres de commerces florissants. Elles ont joué un rôle économique et social déterminant puisqu'elles représentent un moteur de croissance. La disparition progressive des classes moyennes va peser lourdement sur la vitalité de la capitale. En effet, il ressort de certaines enquêtes dont celle menée par Cadremploi en 2018 que 80 % des cadres souhaitent fuir Paris pour s'installer en province. Malgré certains atouts de la capitale comme son offre culturelle, 70 % d'entre eux seraient même prêts à franchir le pas dans les trois ans à venir. Les raisons sont notamment le coût de la vie, le temps de transport excessif et les problèmes de logement.

Cette désertion de Paris par les classes moyennes va à l'encontre de la politique visant à redynamiser les centres-villes. Nous en voulons pour preuve que de très nombreux commerçants baissent le rideau et ne trouvent pas de repreneurs.

S'agissant d'attractivité, des chargés d'étude sur l'habitat pour l'Institut d'aménagement et d'urbanisme d'Ile-de-France, Anne-Claire Davy et Emmanuel Trouillard, affirment que la pression du logement trop cher à Paris nuit à son attractivité économique. Parmi les grands métropoles françaises les plus attractives, Paris a perdu de son panache. La capitale perd chaque année 12 000 habitants. Pour rester attractif, Paris doit prendre à bras-le-corps les problèmes de logement et de transport car les conditions de transport particulièrement difficiles et les difficultés pour se loger ont de quoi décourager les salariés les plus motivés.

Si Paris se vide de ses actifs pour des problèmes de logement notamment, il attire en revanche de très nombreux touristes. Son activité principale consiste en effet en un tourisme de masse. Paris est devenu la "ville-musée mais la capitale n'en profite pas pleinement. On observe en effet que les visiteurs dépensent beaucoup moins en France que dans d'autres pays comme l'Espagne ou les Etats-Unis. Avec 54 Md€ de recettes touristiques, la France apparaissait en 2017 loin derrière les Etats-Unis (190 Md€) et l'Espagne (60Md€). Elle n'apparaît qu'à la 17ème place du classement fondé sur le chiffre d'affaires par touriste, très loin derrière la Suède, chef de file sur ce critère. En outre, dépendre uniquement du tourisme présente un risque réel. La baisse du volume des affaires consécutive à la crise des "gilets jaunes" en est un exemple. Des villes comme Venise, Amsterdam et Barcelone ont pris conscience des problèmes qu'entraînaient un tourisme de masse et ont adopté certaines mesures pour freiner l'afflux de touristes, notamment à l'encontre des locations AirBnb. A Barcelone, la Mairie a réagi contre le développement exacerbé des locations AirBnb qui a augmenté les loyers et chassé les Barcelonais de centre -ville au profit des touristes. Comme dans la capitale catalane, la Mairie d'Amsterdam a décidé de restreindre les locations AirBnb voire de les interdire dans certains quartiers.

3. Le risque d'une bulle immobilière

A. Qu'est-ce qu'une bulle immobilière ?

On parle de bulle immobilière lorsque le prix des biens immobiliers se déconnecte de ses déterminants fondamentaux. Les prix augmentent tellement vite qu'ils deviennent déconnectés de l'économie réelle (loyers, revenus, etc.). Selon Thomas Grejbine, économiste au Centre d'études prospectives et d'informations internationales (CEPII), "nous pouvons considérer que nous sommes en présence d'une bulle lorsque d'une part l'évolution des prix immobiliers et celle des loyers sont déconnectées l'une de l'autre, ce qui signifie que la valeur de l'actif immobilier est déconnectée de ses rendements ; et d'autre part, lorsqu'il existe un net décalage entre l'évolution des prix immobiliers et l'augmentation des revenus".

B. Le risque d'une bulle immobilière à Paris ?

A la lumière des définitions précédentes, la question se pose de savoir si nous allons être confrontés à une bulle immobilière.

Quels sont les signaux qui font craindre la formation d'une bulle immobilière ?

A Paris, on n'est pas encore vraiment entré dans une bulle immobilière mais selon les spécialistes et au regard des arguments évoqués ci-dessus, les conditions sont presque réunies pour que ce phénomène se produise.

4. Glossaire

AirBnb : Plateforme communautaire payante de location et de réservation de logements de particuliers.

Bulle spéculative : Hausse importante des prix des actifs financiers ou des prix dans un secteur donné comme l'immobilier sans que la situation économique réelle le justifie.

Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) : Autorité macroprudentielle française chargée "d'exercer la surveillance du système financier dans son ensemble afin d'en préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique" (article L.631-2-1 du Code monétaire et financier).

Logement social : Logement dont la construction bénéficie de soutiens publics, et destiné à loger des personnes à faibles ressources.
Les logements sociaux se différencient par leur mode de financement :
- Les logements A (PLA I/Prêt locatif aidé d'intégration) sont des logements très sociaux pour les personnes cumulant des difficultés économiques et sociales.
- Les logements B (PLUS/Prêt locatif à usage social) correspondent aux logements sociaux classiques, les plus nombreux.
- Les logements C (Prêt locatif social) sont des logements sociaux de type intermédiaire, destinés notamment aux classes moyennes.

Mobilité résidentielle : Propension d'un individu ou d'un groupe d'individus à se déplacer d'un lieu de résidence à un autre.

Solvabilité : Capacité d'une personne physique ou morale à faire face à ses engagements.

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